note_pour_le_developpement_sur_la_copropriete_en_france

Ceci est une ancienne révision du document !


Quelques réflexions et suggestions au fur et à mesure de l'avancée dans le logiciel, de façon décousue.

Les textes sur la copropriété se trouvent sur le site Légifrance et deux d'entre eux prévoient les modes opératoires et les directives, tous les détails pour tenir la comptabilité du syndicat. Les 5 annexes imposées, nécessaires à l'AG pour valider les comptes de l'année écoulée y figurent aussi.

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 Décret n°67-223 du 17 mars 1967 Décret n°2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat de copropriétaires Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat de copropriétaires Recommandations de la commission relative à la copropriété

Budget prévisionnel : Il se vote en AG pour l'année qui suit et on vote aussi fréquemment pour l'année suivante : ex en 2011, vote budget 2012 et 2013 . Ce budget concerne les opérations courantes : comme assurances, fournitures (papeterie, téléphone) contrats de maintenance, chauffage, frais de conseil syndical…, chiffrées. Le budget est présenté en colonnes dans les annexes 2 et 3 avec comparaison année précédente et l'année en cours Il peut être réajusté au cours de l'année de sa validité avec accord de l'AG

En général les appels pour ce budget (appels de provisions) se font en 4 fois identiques le 1er jour civil du trimestre sauf décision autre de l'AG

Le budget travaux et/ou opérations exceptionnelles se vote aussi à l'AG dans une autre résolution, et est soumis à des appels décidés en fonction de l'avancement des travaux ou du versement d'un % au démarrage, au milieu et à la fin ou à la réception des travaux. Les appels dans ce cas peuvent être à d'autres périodes ou bien à la même période que les appels pour budget courant, selon décision de l'AG

Les provisions appelées pour le budget courant (ou prévisionnel) sont enregistrées dans la classe 7, celles appelées pour le budget opérations exceptionnelles et travaux dans la classe 1

Onglet « Prévisions » Je suppose que c'est dans cet onglet que l'on pourra enregistrer les budgets pour 1 ou 2 années ultérieures. Est-il possible de prévoir un rythme libre . On peut laisser tel que, si pour les mois qui n'ont pas d'échéance, l'absence de chiffres dans une ligne ne nuit pas. Les montants inscrits doivent pouvoir être modifiables, ce qui était déjà le cas

Actuellement ça me semble difficile de saisir une remise de chèques provenant des copropriétaires payant leurs appels de provisions trimestrielles Par contre je suis parvenue à saisir des sorties de fonds (dépenses)

Les en-têtes facture fournisseur et facture client sont inutiles, mais c'est une refonte de la présentation qui sera sans doute opérée

Même si le SDC n'est pas soumis à la TVA, il semble utile de pouvoir indiquer le taux -lorsqu'il y en a un-car les copropriétaires qui y sont assujettis peuvent la déduire de leurs charges de copropriété. Ce n'est pas une obligation, mais cela se fait couramment chez les syndics. A quel endroit cela peut se faire ? Cette question n'est pas des plus urgentes.

Prévoir pour certaines dépenses comme les assurances qui chevauchent l'année, une formule ou calculateur pour dédier un certain montant à l'année en cours , le restant étant passé en charge payée d'avance (486)

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Il serait souhaitable que l'on puisse présenter et décrire la copropriété avec les rubriques :

Le lot est la base de calcul - tantièmes affectés au lot dans chaque clé de répartition : les tantièmes dans les dépenses générales, les tantièmes pour chaque dépense : dépenses ascenseurs, chauffage, sous-sol etc… - type de lot / catégorie : le SDC ou la copropriété est composé(e) de V appartements, W parkings intérieurs, X caves, Y locaux commerciaux, Z remises… - groupe de lots auquel il appartient

Les groupes de lots sont affectés à un copropriétaire (qui peut représenter plusieurs personnes physiques par ex, cf “indivision” ci-dessous).

les copropriétaires : N° de lot, nom, désignation (appartement, emplacement parking…), N° du bâtiment, escalier, étage ,

les clés de répartition des charges , le code de la clé, son libellé, les millièmes, base ,

la répartition de certaines charges sur différentes clés : exemple la facture d'électricité est concernée pour 80% de son montant pour le chauffage (clé A), 10% ascenseur (clé B) et 10% pour l'éclairage des parkings (clé C)

le caractère “locatif” ou non de certaines charges : charges qui peuvent être répercutées par le propriétaire sur le locataire

–Le caractère locatif des charges est intéressant mais devrait rester facultatif. Ce n'est pas une obligation pour le syndic, d'ailleurs les charges à récupérer sur le locataire diffèrent selon le type de location.

Certains lots peuvent être concernés par une clé ou non selon l'état descriptif de division et les tantièmes prévus au règlement de copropriété.


La loi prévoit de fournir des états comptables obligatoires lors de l'AG :

  • 1. Etat financier de la copropriété N-1 et N : correspond au bilan
  • 2. Détail des dépenses par nature de charges (Budget /réalisé)
  • 3. Détail par clés de répartition (Budget /réalisé)
  • 4. Le budget pour travaux et opérations exceptionnelles

Le budget prévisionnel : ne concerne que les charges courantes ; il doit être voté lors de l'AG qui approuve les comptes clos (N] dans les 6 premiers mois de l'année, vote pour l'exercice suivant.

La présentation doit être faite de 2 façons : - par nature de charges (annexe 2) avec budget de l'année en cours [N+1] , budget année précédente, clos, [N] à approuver, budget prévisionnel année [N+2] à voter - par clés de répartition avec les mêmes colonnes que ci-dessus

Le budget pour travaux et opérations exceptionnelles est présenté en annexe 2 ( avec mes mêmes colonnes que ci-dessus)par nature de charges et en annexe 4 par catégorie de charges.

NB : Pour les copropriétaires il faut fournir au minimum en fin d'exercice :

  • décompte de charges par groupe de lot, c'est mieux de fournir aussi par lot
  • détail compte copropriétaire : sommes appelées / versées
  • détail fonds détenus par le syndicat (avances [classe 1] ou provisions [classe 1 ou 7 selon la nature].
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Au moment d'enregistrer les copropriétaires, il est nécessaire de prévoir les choix suivants comme titre des copropriétaires : M., Mme, Mlle, M. et Mme, M. ou Mme, Société, Association, Indivision, Succession, SDC. Cela permet d'adresser les appels de charges au bon destinataire et, en cas d'impayés de faire les démarches adéquates auprès de celui à qui elles sont imputées, entre autres.

—> proposition : ajout champ “civilité” dans la fiche copropriétaire


Proposition de bac à sable : voir dossier copropriété-test avec le plan comptable des copropriétés.


Documents nécessaires (mise en place en cours sur un exemple)

  • Appel de fonds
  • Remise de chèque
  • Relance copropriétaire

Rapports

  • Décompte de charges …rapport ou analytique ?
  • Annexes 1 à 4 de fin d'exercice et l'annexe 5 en cas de travaux/opér except non terminés en fin d'exercice

Extensions/ développement à prévoir :

  • répartition de fin d'exercice : pour les comptes 6xx affectation aux copropriétaires selon tantièmes.
  • idéalement : génération des appels de fonds à partir du budget prévisionnel pour l'année en cours

suppose d'avoir les clés de répartitions dans les petites copropriétés il y a généralement 1 à 2 clés + des charges individuelles (consommation eau selon compteurs).


Dans la présentation actuelle du grand livre, n'apparaît pas sur chaque ligne d'opération le n° du compte de contrepartie, sans doute est-ce prévu pour la version 6. Non, ce n'est pas prévu, la plupart des opérations utilisent 3 postes comptables au moins, il n'est pas possible de déterminer si on doit mettre un seul compte ou tous les comptes en relations, de plus, ce serait moins lisible — Dany De Bontridder 2011/03/28 10:30

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  • Dernière modification : 2013/02/28 00:52
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